Funktionierende Synergien

„Unsere derzeitige funktionale Aufteilung passt hervorragend zu den Gegeben­heiten unseres Gebäudekomplexes.”

Das Lurdy-Haus gehörte nach der Wende zu den ersten modernen Einkaufszentren der Stadt. Geleitet wird das in deutschem Besitz befindliche Lurdy-Haus heute von dem Deutschen Stephan Szakal, der zugleich auch für die anderen vier ungarischen Aktivitäten der Lurdy-Gruppe in Ungarn verantwortlich ist. Das ursprünglich als Einkaufszentrum und Bürohaus im Herbst 1998 eröffnete Lurdy-Haus bietet heute auch das viertgrößte Veranstaltungszentrum der Stadt.

Was macht das Besondere des Lurdy-Hauses aus?
Es ist die Kombination von Ein­kaufszentrum, Bürohaus und Kon­fe­renzzentrum, die uns in Ungarn einzigartig macht. Außer uns gibt es keine weitere Firma, die diese drei Elemente in dieser Größen­ordnung unter einem Dach anbietet. Daneben bieten wir auch ausgezeichnete Parkmöglichkeiten, sowohl oberirdisch als auch in unserer Tiefgarage. Bei vielen Büro­häusern sind Parkflächen heutzutage ein echtes Problem. Entweder gibt es zu wenig oder sie sind zu teuer, meistens trifft beides zu. Der von uns angebotene Mix ist besonders für solche Firmen attraktiv, die eine hohe Mitarbeiter- und Gäste­fre­quenz und regelmäßig Bedarf an Räumlichkeiten für Schu­lungen und Präsentationen haben. Ab­ge­rundet wird unser An­ge-bot auch noch durch eine vielfältige Gastro­no­mie-Meile und ein breitgefächertes Dienstleistungs­angebot im Shop­ping-Teil unseres Hauses. Von Banken über Post und Kopier­shop gibt es bei uns fast alles, was zum Büroalltag an externen Dienst­leistungen nötig ist. Außerdem bieten wir eine hochmoderne IT-Infra­struktur.

Wie sieht es mit der Lage des Lurdy-Hauses aus?
Zu unseren Vorteilen gehört auch unsere Lage. Sowohl der Franz-Liszt-Flughafen, als auch der Frei­hafen auf Csepel und die Pester Innenstadt sind von uns schnell zu erreichen. Ebenso die Autobahnen M0, M5, M6 und M1/M7. Auch mit Blick auf den öffentlichen Personennahverkehr liegen wir verkehrsgünstig. So sind wir etwa über zwei Straßenbahnhaltestellen mit der blauen Metro verbunden. Von der Straßenbahnlinie 2, die in die Pester Innenstadt fährt, trennen uns nur wenige Fußminuten. Dass wir verkehrsgünstig liegen müssen, erklärt sich übrigens auch aus der Tatsache, dass viele Pendler unseren großen oberirdischen – übrigens kostenfreien Kundenparkplatz – als Park and Ride-Platz benutzen. Wir tolerieren das gerne, schließlich ist anzunehmen, dass aus vielen Par­ken­den auf dem Rückweg Lurdy-Haus-Gäste werden.

Ruhte Ihr Geschäftsmodell von An­fang an auf den genannten drei Säulen?
Nein, am Anfang war das Lurdy-Haus in erster Linier ein Einkaufs­zentrum mit angegliederten Büro­flächen. Nachdem es im Einzel­han­delsbereich dauerhaft zu einer nicht unbedeutenden Leerstandsquote kam, wurden die leer stehenden Flä­chen gebündelt und begann man sich nach anderen Nutzungs­möglichkeiten für sie umzusehen. Unter anderem wurde damit experimentiert, diese Freiflächen für einen Pokerclub und eine Disco, aber auch schon ansatzweise für Messen zu nutzen. Nachdem erste Versuche in Richtung Veranstaltungen vielversprechend ausfielen, traf man vor anderthalb Jahren, als ich beim Lurdy-Haus als Generaldirektor begann, die strategische Entschei­dung, im Lurdy-Haus ein modernes Kon­fe­renzzentrum einzurichten. Parallel dazu wurde eine Profilsäu­be­rung vorgenommen: die Poker­halle und die Disco wurden aus Ima­ge­grün­den geschlossen. Dieses Frühjahr konnte das aus acht Konferenzsälen und einem 4.000 Quadratmeter großen Ausstel-lungsraum bestehende Konferenz-zentrum eröffnen. Bis zum Jahresende wird unser Veranstal-tungszentrum um weitere 700 Quadratmeter erweitert und dann in dieser Endphase eine Grund­fläche von fast 5.000 Quad­ratmetern umfassen. Damit sind wir der viertgrößte Veranstal­tungs­flächen-Anbieter der Stadt und in der Lage Konferenzen mit bis zu 3.000 Personen abzuwickeln.

Wie wird das Büro-Angebot an­genommen?
Für den Erfolg unserer neuen Strategie spricht unter anderem, dass wir allein innerhalb der vergangenen Monate Großkunden wie die Ver­sicherungen Aegon und Astra und die IT-Firma Externet gewinnen konnten. Außerdem hat sich die deutsche Baumarktkette Obi für die Verlagerung ihrer ungarischen Zent­rale unter das Dach des Lurdy-Hauses entschieden. Bei der Ent­scheidung für das Lurdy-Haus fielen bei allen vier Kunden neben unserer Lage und attraktiven Quad­rat­meterpreisen – wir sprechen von einer Größenordnung von 6 bis 9 Euro – nicht zuletzt unsere ausgezeichneten Parkmög­lich­ke­iten ins Gewicht. Die Astra-Versicherung nutzte unsere Gege­benheiten gleich noch, um innerhalb des Einkaufs­teils unseres Hau­ses ein Dienstleistungs­zentren für ihre Kunden zu eröffnen.

Wie hoch ist Ihr derzeitiger Vermietungsgrad bei Büroflächen?
Abzüglich der Flächen, die noch bis Ende des Jahres von der in Abwicklung befindlichen ungarischen Fluggesellschaft Malév genutzt werden, sind derzeit etwa 62 Prozent unserer Bürofläche vermietet. Auf Grund unserer guten Ge­gebenheiten bin ich zuversichtlich, auch nach der Räumung von Malév einen akzeptablen Vermietungsgrad zu haben. Prinzipiell kommen wir für alle Firmen mit einem Flächen­bedarf von mindestens 100 Quad­rat­meter infrage. Wir sind in der günstigen Lage, einer Stiftung zu gehören und keinerlei Bankkredite bedienen zu müssen. Das nimmt uns bei der Mietersuche etwas den Druck. Außerdem können wir diesen finanziellen Vorteil in Form von günstigeren Konditionen an unsere Kunden weitergeben. Ich bin zuversichtlich, dass wir die Auslas­tung im Bürobereich zunehmend verbessern können. Auf dem Buda­pester Immobilienmarkt gibt es zwar bedeutendere Leerstände, aber auch zunehmend sehr kostenbewusste Kunden. Das ist unsere Chance. Wir bieten nämlich nicht nur ein attraktives Angebotsmix, sondern auch wettbewerbsfähige Quadratmeterpreise. Insbesondere interessieren wir uns für Kunden, deren Mietvertrag woanders ausläuft, und die jetzt ein ähnliches Angebot aber zu preisgünstigeren Konditionen haben wollen. Viele Kunden wissen, wenn sie jetzt nicht die preiswerten Preise nehmen, dann wird es irgendwann zu spät sein, weil es mit den Preisen wieder nach oben geht. Insofern haben die derzeit etwas schwierigen wirtschaftlichen Zeiten durchaus auch etwas Gutes für uns.

Wie entwickelt sich der Veranstal­tungsbereich?
Der Zuspruch entwickelt sich auch hier erfreulich. Insgesamt konnten wir bisher nahezu 5.000 Veran­stal­tungen erfolgreich abwickeln. Erst kürzlich gab es bei uns eine Katzen-Ausstellung, eine Oldtimer-Show und eine Mineralwasser-Ausstel­lung. Schon jetzt sind Zeitspannen abzusehen, in denen wir komplett ausgebucht sind, etwa zum Jahresende.

Wie ist mit Blick auf die Flächen, das Verhältnis zwischen Ihren drei wesentlichen Säulen?
Wir haben 22.000 Quadratmeter an Büro­fläche und ungefähr dieselbe Fläche an Einzelhandelsflächen. Unser Konferenzzentrum wird in der End­phase, nachdem wir bis zum Jahresende die Fläche der ehemaligen Pokerhalle angegliedert haben, fast 5.000 qm Grundfläche haben.

Planen Sie Veränderungen an die­sem Verhältnis?
Nein, das haben wir in absehbarer Zeit nicht vor. Die schon jetzt erkennbaren Erfolge bestärken uns in der Überzeugung, dass unsere neue, mit einer neuen Raumauf­teilung einhergehende Strategie aufgeht. Unser neues Konzept ist in sich schlüssig. Es beruht auf drei Säulen, die sich geschäftlich gegenseitig bestärken. Wenn unser Büro­bereich gut ausgelastet ist, dann freuen sich die Einzelhändler und Gastronomen, ebenso aber auch, wenn unser Parkplatz voll ist. Das Schöne ist, dass das Konzept der vielen Synergien nicht nur eine gut klingende theoretische Möglichkeit ist, sondern in der Praxis schon voll funktioniert und von unseren Kun­den gut angenommen. Wir haben aber auch deshalb nicht vor, an der gegenwärtigen Flächenauf­teilung wesentliche Änderungen vorzunehmen, weil die derzeitige funktionale Aufteilung hervorragend zu den räumlichen Gegeben­heiten unseres Gebäudekomplexes passt.

Wie hoch ist der Vermietungsgrad in Ihrem Einzelhandelsbereich?
Hier sind wir mit etwa 90-95 Prozent schon voll im schwarzen Bereich. Unsere Marketing-An­stren­gungen richten sich jetzt darauf, dass wir das auch bald von unseren anderen beiden Säulen sagen können.

Was gehört in Ungarn noch zur Lurdy-Gruppe?
Zu ihr gehören noch zwei Logistik-Zentren, eins in Soroksár und eins in Albertfalva, sowie die beiden Budapester Hotels „Berlin“ und „Frankfurt“. Auch hier gibt es wieder gewisse Synergien. Da beide Hotels nicht weit weg vom Lurdy-Haus liegen, bieten sie sich bei Veranstaltungen zur Unter­brin­gung externer Gäste an. So können wir mit den Möglichkeiten unserer Gruppe entsprechende Veran­stal­tungs-Pakete noch attraktiver machen.

Woher kommt eigentlich der Name Lurdy?
Lurdy ist ein Phantasiename. Es wäre interessant, einmal einen Wettbewerb zu starten, um zu erfahren, was die Besucher mit diesem Namen assoziieren.

Zur Person

Stephan Szakal, 48, ist gebürtiger Kölner. Nach einem BWL-Studium in Bie­le­feld promovierte er an der Budapester Wirt­schafts­­wissenschaftlichen Univer­sität. Seine berufliche Kar­riere begann er bei der Deutsch-Ungarischen In­dus­trie- und Handels­kam­mer, die er von 1991 bis 1997 als zweiter Geschäftsführer leitete. In den Folgejahren arbeitete er in leitender Position für die ungarischen Tochterfirmen der Firmen Zollner, Precision Controls, FAG und Floyd. Seit Anfang 2011 ist er Generaldirektor des Lurdy-Hauses sowie Leiter der Lurdy-Gruppe in Ungarn. Im selben Jahr heiratete er seine ungarische Lebensgefährtin, nachdem er schon ein Jahrzehnt gemeinsam mit ihr verbracht hatte. Obwohl sein Vater ein nach der Niederschlagung der 56er Revolution geflüchteter Ungar ist, wuchs Stephan Szakal deutschsprachig auf. Inzwischen beherrscht er die Fremd­sprache Ungarisch jedoch ausgezeichnet.