Interview mit Kay-Uwe Blandow, Geschäftsführer der IVG Hungary Kft.

„Gute Objekte profitieren von Umschichtungen“

Während die Bauaktivitäten derzeit auch beim Immobilienentwickler IVG Hungary im Wesentlichen ruhen, konzentriert sich Geschäftsführer Kay-Uwe Blandow jetzt vor allem auf die Vermietung und das Property und Asset Management seiner Bestandsobjekte sowie die Akquisition von langfristigen Immobilienanlagen für die institutionellen Immobilienfonds der deutschen Mutterfirma.

IVG-Hungary-Geschäftsführer Kay-Uwe Blandow vor Infopark-Modell:
„Wir halten unsere Augen hinsichtlich neuer Objekte immer offen.“

Wann haben Sie das letzte Mal etwas gebaut?
Unser letztes großes Bauvorhaben war das Gebäude E des Infoparks, das zugleich das Schlussstück dieser Gebäu­de­gruppe bildet. Im Sommer 2009 wurde es fertiggestellt. Seither haben wir lediglich ein neues Projekt am Hungária körút baureif gemacht. Wir könnten dort jederzeit mit dem Bau beginnen, wenn wir eine Vorver­mie­tung haben. Spekulativ bauen ist unter den gegebenen Umständen nicht mög­lich und zu riskant, nicht zuletzt mit Blick auf die Finanzierung. Bau­maßnahmen gibt es bei uns seitdem nur noch in kleinerem Umfang. So führen wir etwa mieterspezifische Ausbauten im Gebäude E durch.

Demzufolge halten Sie sich derzeit wohl auch bei der Suche nach möglichen Neuobjekten zurück?
Wir halten unsere Augen hinsichtlich neuer Objekte natürlich immer offen. Wir suchen aber eher mit angezogener Handbremse. Stattdessen suchen wir aber intensiv nach Anlagemög­lich­kei­ten für die institutionellen Fonds unserer Muttergesellschaft. Dabei interessieren uns ausschließlich fertiggestellte Ob­jekte in bester Lage, hoher Bauqua­li­tät und mit einem hohen Vermie­tungs­grad. In Deutschland sind die IVG Institutional Funds im Bereich institutioneller Investoren Marktfüh­rer. Kürzlich haben sie etwa in Frank­furt für 200 Million Euro den Silver Tower, die ehemalige Zentrale der Dresdner Bank, gekauft.

Wie sind die Preise für derartige Ob­jekte in Budapest?
Inzwischen schon wieder sehr attraktiv. Vergleichbare Objekte mit ähnlichen internationalen Mietern kosten in Budapest pro Quadratmeter etwa ein Drit­tel weniger als in Prag oder War­schau. Ich gehe davon aus, dass diese Differenz nicht sehr lange bestehen bleibt. Entsprechend intensiv bemühen wir uns, etwas Passendes zu finden. Im Gegensatz zu meinen Kolle­gen in Warschau oder Prag konnte ich in Bu­dapest allerdings schon lange keine entsprechende Immobilie mehr finden.

Warum nicht?
Weil stets mindestens einer der drei grundlegenden Parameter fehlt. Zu­meist ist die langfristige Vermietung das Problem. Schließlich läuft der typische Mietvertrag in Ungarn derzeit nur drei bis vier, in immer selteneren Fällen fünf Jahre und mehr. Wenn man sich heute zwei oder drei Jahre alte Objekte anschaut, dann betragen die gewichteten Restlaufzeiten der Miet­ver­träge manchmal nur noch zwei oder drei Jahre. Entsprechend hoch ist das Risiko, dass das Objekt auch über diese Zeit hinaus noch ausreichend vermietet ist. Daher sind unsere In­ves­toren in erster Linie an Projekten mit mindestens fünf Jahren Restlauf­zeit interessiert.

Die Suche danach könnte sich in An­betracht der realen Restlaufzeiten bei ungarischen Bürogebäuden allerdings schwierig gestalten.
Ja, aber es gibt Ausnahmen. Unter den fünf Budapester Gebäuden, die derzeit zum IVG Funds-Portfolio gehören, sind drei Gebäude, die nicht von uns gebaut worden sind, darunter das Art’otel und das Gebäude an der An­d­rássy út 93, in dem die Budapester Wert­papierbörse ihren Sitz hat. Ein kleineres, aber sehr edles Objekt in einer Top-Lage mit einem langfristigen Mietvertrag. Zu früheren Zeiten waren die institutionellen Anleger noch etwas risikofreudiger als heute. Auch das Umfeld spielt eine Rolle. In War­schau würden sie eher ein Gebäude mit einer durchschnittlichen Mietver­trags­restzeit von drei Jahren akzeptieren als in Budapest.

Nach welcher Größe schauen Sie sich um?
Ein ideales Objekt hat ein Investi­tions­volumen zwischen 15 und 50 Million Euro. Die kleineren Einheiten lohnen sich nicht so sehr für unsere Fonds. Der Aufwand ist hier vergleichbar mit dem bei größeren, aber die Einnah­men sind deutlich geringer. Größere Objekte mit einem Volumen von über 50 Million Euro sind heute in Ungarn hingegen für uns zu riskant, weil bei ihnen zu viel Risiko an einer Stelle gebündelt ist. Eine weitere interessante Option sind Sale & Lease Back-Kon­struk­tionen. Dabei verkaufen uns Fir­men entweder, weil sie ihre Liquidität für etwas anderes brauchen oder sich stärker auf ihr Kerngeschäft konzentrie­ren wollen, die von ihnen genutzten Objekte und mieten sie anschließend wieder langfristig von uns zurück.

Außer als Entwickler und Investor ist Ihre Firma auch als Asset und Property Manager unterwegs. Wie viele Objekte verwaltet die IVG Hungary zurzeit?
Insgesamt 15, von denen wir nur vier nicht selbst gebaut haben. Die Objekte befinden sich teils in Besitz unserer Fonds und teils in dem des Ham­bur­ger Fonds HGA Capital, von dem wir mit dem Property- und Asset-Mana­ge­ment seiner Objekte beauftragt wurden. Dazu gehört auch die Suche nach Mietern. Hilfreich ist, dass wir mittels der 15 verschiedenartigen Objekte inzwischen über ein breites Spektrum an attraktiven Büroflächen verfügen. So können wir in Budapest beinahe jede Nachfrage im gehobenen Bereich befriedigen, auf der Pester Seite vom prestigeträchtigen sanierten denkmalgeschützten Krausz-Palast in der And­rássy út über unser Objekt River­park am Donauufer mit teilweise Loft-Bü­ros und phantastischer Dach­terrasse bis zu unseren Infopark-Ge­bäuden in Süd-Buda. Außerdem haben nicht zuletzt unsere Bestands­kun­den ausgezeichnete Möglichkeiten, sich innerhalb unserer Gruppe größenmäßig zu verändern. Kürzlich konnten wir mit National Instruments einen Miet­ver­trag über 1.500 Quadratmeter abschließen. Der­zeit suchen 19 Prozent unserer Büro­flä­chen einen Mieter. Bei dieser Zahl muss man allerdings berücksichtigen, dass wir mehrere Ob­jekte haben, die sich noch in der Erst­ver­mie­tungsphase nach der Fertig­stellung des Projekts befinden. Aber auch so ist diese Zahl nicht schlecht. Schließlich liegt die allgemeine Lee­r­standrate in Budapest derzeit bei etwa 21 Prozent. Unser Ziel ist es, unsere Leer­stände innerhalb von ein bis zwei Jahren auf unser europaweites IVG-Niveau von etwa 10 Prozent zu reduzieren.

Wie gestalten sich derzeit die Preisver­hältnisse?
Es gab vor einigen Jahren eine Phase, in der ein Anbieter mit aggressiv propagierten Dumpingpreisen für etwas Un­ruhe auf unserem Markt gesorgt hat. Das ist aber vorbei. Natürlich gibt es immer wieder Vermieter, die Mieter mit außergewöhnlichen Incentives locken. Insgesamt stagnieren die Miet­preise nach meinem Eindruck aber seit längerem. Preiskämpfe gibt es natürlich auch noch. Für uns gibt es aber eine gewisse Grenze, die wir nicht unterschreiten. Deswegen läuft auch die Vermietung des E-Gebäudes nicht so rasch wie sie könnte, wenn wir mehr Preisnachlässe geben würden.

Wie schätzen Sie das allgemeine Preis­niveau ein?
Aus Vermieter- und Entwicklersicht als zu niedrig. Wir würden uns natürlich wünschen, es wäre höher. Schließlich haben auch wir einige Bestandsobjekte im Portfolio, die mit höheren Miet­preisen kalkuliert worden waren. Auf der anderen Seite sorgen die niedrigen Mie­ten aber auch für eine Ab­schöp­fung des vorhandenen Ange­bots, ohne dass es durch neue Objekte aufgefrischt wird. Schließlich lohnt es sich bei den derzeitigen Mieten kaum noch zu bauen. Inzwischen gibt es bereits Mieter, die sich schon heute darüber Gedanken machen, wo sie in zwei drei Jahren hinziehen werden. Dieses Phä­no­men gab es vor der Krise eher selten. Da konnte sich noch jede Firma darauf verlassen, im Bedarfsfall schon etwas Passendes zu finden. Insbe­son­dere bei größeren Flächen von 2.000 bis 3.000 qm em­pfiehlt es sich inzwischen jedoch, nicht auf den Zufall zu vertrauen. Erst recht nicht, wenn man in Sachen Nachhal­tig­keit und Ener­gie­effizienz höhere An­sprüche an sein zukünftiges Büro stellt.

Interessieren sich Kunden für solche Aspekte?
Ja, allein schon aus wirtschaftlichen Gründen. Gerade in diesen Zeiten ist es nicht egal, ob man bis zu 5 Euro an Nebenkosten zahlt oder eben nur 2,77 Euro wie bei uns im Infopark-Ge­bäu­de E. Mit guter Dämmung und effizienter Haustechnik kann man bei Büros viel bewirken. Dazu kommt, dass das Be­wusstsein für Nachhal­tig­keits- und Um­weltaspekte insbesondere bei internationalen Unternehmen erfreulicherweise steigt. Schließlich trägt der Ge­bäudebestand immens zum weltweiten CO2-Ausstoß bei, der vergangenes Jahr wieder um sechs Prozent angestiegen ist.

Welche Rolle spielen die Nebenkosten bei der Auswahl eines Büros?
Leider noch nicht die ihnen gebührende. Immer noch wird zu einseitig auf den Quadratmetermietpreis geschaut. Ein viel wichtigerer Parameter sind hin­gegen die Gesamtkosten pro Ar­beits­platz, in die auch die Neben­kos­ten einfließen. Der Quadratmeterpreis ist bezüglich der Gesamtkosten nicht ausreichend aussagekräftig. Ein Ver­gleich verschiedener Bürooptionen sollte immer auf Grund der Gesamt­kos­ten pro Arbeitsplatz vorgenommen werden. Nicht zuletzt, weil Quad­ratmeter nicht gleich Quadratmeter ist. Hier gibt es keinen einheitlichen Standard. So kann es bei tiefen Gebäuden beispielsweise vorkommen, dass man große Flächen hat, die künstlich beleuchtet werden müssen. Sie sind wenig optimal für Arbeitsplätze und können höchstens für Küchen, Lager und Kopierräume genutzt werden. Oder man hat zu viele Verkehrs­flä­chen. Wenn ich irgendwo hinziehe, würde ich mir daher sowohl die Ne­ben­kostenabrechnungen vom vergangenen Jahr anschauen als auch eine Bele­gungs­planung erstellen lassen. Wir bieten unseren Mietinteressenten diesen Service immer kostenlos an. Die Mie­tentscheidung primär vom Quad­rat­metermietpreis abhängig zu machen, finde ich jedenfalls kurzsichtig.

Da hat die IVG als Anbieter hochwer­tiger Büros sicher viel Aufklärungs­ar­beit zu leisten.
Wir versuchen den Firmen stets die dargestellten Zusammenhänge zu erklären. Wenn sie erst einmal mit uns in Kontakt getreten sind, dann haben wir auch die Gelegenheit dazu. Oft kommt es aber anders, wenn bei einer Firma ein Mietvertrag ausläuft und die Büro­leiterin den Auftrag erhält, sich auf dem Markt umzuschauen. Um­schauen heißt hier zumeist, sich durch einschlägige Internetseiten mit entsprechenden Angeboten durchzuarbeiten. Oberste KO-Kriterien sind dabei die Lage und eben der Quadrat­meter­preis. So fallen schon im ersten Anlauf alle scheinbar zu teuren Büros durch den Rost. Selbst wenn sie vielleicht effizienter und pro Arbeitsplatz billiger sind. Passt der Quadratmeterpreis eines Büros nicht ins Suchschema, hat es bei dieser Suche keine Chance.

Könnte hier nicht mehr Transparenz von Seiten der Anbieter helfen?
Nur schwer. Schließlich sind die Bele­gungspläne sehr individuell. So hängen der Flächenbedarf und damit die Kosten pro Arbeitsplatz einer Firma nicht zuletzt davon ab, ob sie eher ein Großraum- oder ein Zellenbüro, wo der Flächenbedarf natürlich höher ist, plant. Den zukünftigen Mietern bleibt also nichts anderes übrig, als selbst genauer hinzuschauen und etwas nachzurechnen.

Obwohl viele Kunden schon dabei kapitulieren, bieten Sie Ihnen inzwischen auch Büros in Gebäuden mit einer Green­building-LEED-Zertifizierung an?
LEED beziehungsweise ausgesprochen Leadership in Energy and Environ­men­tal Design ist eine amerikanische Gesellschaft, die nachhaltige energiebewusste Gebäude zertifiziert. Das Grundproblem, das zur Gründung von LEED und ähnlichen Systemen geführt hat, ist, dass es sehr schwer ist, fertige Gebäude mit Blick auf gewisse Nachhaltigkeitskriterien wie Energie- oder Wasserverbrauch miteinander zu vergleichen. Das LEED-Zertifikat ist ein guter Anhaltspunkt für die Nutzer. Sie brauchen sich dann nicht mehr etwa in die Details der Haustechnik hineinzuarbeiten, sondern können sich darauf verlassen, dass LEED-Gebäude bei Nachhaltigkeit und Ener­gie­verbrauch garantiert überdurchschnittlich rangieren. Daher ist dieses Zerti­fi­kat bei Verkauf und Vermietung ein Vorteil.

Wie vollzieht sich die Zertifizierung?
LEED prüft die Gebäude hinsichtlich dieser Kriterien nach klaren einheitlichen Maßstäben und vergibt auf Grund ihrer Erfüllung am Ende die Noten „zertifiziert“, Silber, Gold oder Platin. Für das Gebäude E haben wir Silber erreicht, wobei interessanterweise manche LEED-Kriterien, die zu höherer Punktzahl verhelfen, dem Mieter Nachteile im Komfort verursachen, im Zweifel haben wir uns daher immer für den Mieterkomfort entschieden. So wird beispielsweise aus Um­welt­gründen eine große Zahl an PKW-Stellplätzen im Gebäude als nachteilig bewertet, da man ÖVPN und Fahrrad fördern will. Für das Zertifi­zie­rungs­system LEED haben wir uns deshalb entschieden, weil es international im Bürobereich am verbreitetesten, bei den Investoren am gefragtesten und auch in Deutschland am weitesten verbreitet ist. Euro­pa­weit besitzt allein die IVG 18 LEED-zertifizierte Gebäude. In München hat IVG das erste neuentwickelte Büro­ge­bäude in Deutschland mit LEED Platin entwickelt. Am Frankfurter Flugh­afen besitzen wir mit dem 140.000 qm großen „Square“ außerdem noch den größten europäischen LEED-zertifizierten Bürokomplex.

Wie viele LEED Gebäude gibt es derzeit in Ungarn?
Unser Gebäude ist das erste und bisher einzige. Wir sind also auf diesem Gebiet Trendsetter. Darauf sind wir stolz. Es gibt lediglich noch eine Reihe von Gebäuden, die bei LEED „registriert“ sind. Das ist aber praktisch lediglich eine „An­meldung“ des Eigentümers, dass er sich zertifizieren lassen möchte, häufig klappt es dann nicht mit dem Zertifikat, weil die Kriterien nicht erfüllt werden. Registrieren kann man jede Immobilie. Erst nach erfolgter Registrierung beginnt der eigentliche Auditierungsprozess. Dessen Ausgang ist jedoch ungewiss. Es gibt keinerlei Garantie, dass am Ende auch eine erfolgreiche Zertifizierung steht. Zurzeit prüfen wir, ob wir für zwei weitere bestehende Gebäude von uns im Rahmen eines sogenannten LEED in use eine Zertifizierung erwerben. Idealerweise trifft man eine solche Ent­schei­dung aber bei Baubeginn. Für unser neues, noch zu errichtendes Gebäude streben wir sogar LEED Gold an.

Sind die Kunden besonders in diesen Zeiten überhaupt bereit, für ein LEED-Zertifikat mehr zu zahlen?
Das müssen sie gar nicht! Sie zahlen keinen Forint mehr. Das ist auch nicht das Ziel unserer Anstrengungen mit LEED. Uns geht es vor allem darum, uns über die Zertifizierung noch besser von unseren Mitbewerbern abzuheben. Mit dem LEED-Zertifikat geben wir potenziellen Interes­sen­ten einen Grund mehr in die Hand, sich gerade für unser Angebot zu entscheiden. Auf diese Weise bekommen wir schneller Mieter. Die Kun­den profitieren hingegen von LEED nicht nur durch ein besseres Gewissen, indem sie etwas für die Umwelt getan haben, sondern ganz handfest über geringere Nebenkosten. Außerdem ist ein LEED-Zertifikat, also dass man quasi in einem „grü­nen Büro“ sitzt, natürlich auch gut fürs Mar­keting und die Außendarstellung von Firmen. Nicht zuletzt deshalb schreiben immer mehr internationale Firmen ihren nationalen Niederla­s­sungen vor, möglichst in zertifizierte Büros zu gehen.

Wann wird es in Ihrer Branche mit dem Bürobau wieder so richtig losgehen?
Ich fürchte, dass wir darauf noch mindestens zwei Jahre warten müssen. Im Moment haben wir einfach noch ein zu langsames Wirtschaftswachstum und ein relativ unsicheres Marktumfeld. Hem­mend ist auch die momentan herrschende große Unberechenbarkeit der ungarischen Wirtschafts­po­litik. Immer wieder werden Ideen in den Raum geworfen, wo man nicht den Eindruck hat, dass man sich genügend Gedanken hinsichtlich ihrer Auswirkungen gemacht hätte. Die Sache wird dadurch nicht besser, dass viele dieser Ideen wieder zurückgezogen werden. Wenn man ein Immo­bilien­entwicklungsprojekt startet, legt man viele Millionen Euro an, um nach frühestens etwa drei Jahren einen entsprechenden Return zu bekommen. Wenn sich jedoch auf der Reise dahin das wirtschaftliche Umfeld etwa bei der Steuer- oder Baugesetzgebung maßgeblich negativ ändert, dann hat man ein Problem. Daher ist ein beständiges Umfeld insbesondere für unsere Branche extrem wichtig. Der soeben verkündete Plaza-Stopp betrifft uns zwar nicht direkt, allerdings sorgt auch dieser Eingriff in die freie Marktwirtschaft für große Verunsicherung. Firmen, die sich Bauland mit der Absicht erworben haben, darauf ein Ein­kaufs­zent­rum zu errichten, können jetzt auf einen Schlag viel Geld abschreiben. Abgesehen davon, dass der Zug bei Einkaufszentren durch die diesbezügliche liberale Politik der letzten zwanzig Jahre ohnehin schon abgefahren ist, ist gegen eine gewisse Regulierung dieses Marktes an sich nichts einzuwenden. Der jetzt erfolgte Baustopp ist aber einfach zu brachial und undifferenziert.

Dass momentan so gut wie keine Büros mehr ge­baut werden, hat sicher auch etwas damit zu tun, dass es immer noch ausreichend leer stehende Büroflächen gibt.
Ja, abgesehen von all den erwähnten Schwie­rig­keiten gibt es momentan keinen zwingenden Grund, neue Büroflächen zu schaffen, da das Angebot mit Blick auf die Nachfrage einfach noch zu groß ist. Solange keine neuen Flächen entstehen, wird es auf unserem Markt lediglich zu einer Differenzierung kommen. Es wird eine Bewegung von den schlechteren hin zu den besseren Bürogebäuden geben. Immobilienanbieter mit einem überdurchschnittlich hochwertigen Portfolio wie wir, werden von dieser Umschichtung profitieren. Wir finden – wenn auch schwerer als vor der Krise – auch jetzt noch Mieter. Das spiegelt sich auch in den Zahlen wider: Während wir nur drei Prozent der Budapester Büroflächen betreuen, haben wir in den letzten zwanzig Monaten fünf Prozent der Bürovermietungen erreicht und schließen durchschnittlich fast alle fünf Arbeitstage einen Mietvertrag ab. Ich bin zuversichtlich, dass wir von der Umschichtung auch weiterhin überdurchschnittlich profitieren werden.